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套路“租金貸”后遺癥難消 招數升級風險隱現

發布時間:2019/6/29 10:02:33 來源:漢中在線網友

傳統租房旺季隨畢業季一起到來,租房人群如何避“坑”受各方關注。

人民網房產近期調查發現,去年曾使租客深陷風波的套路“租金貸”衍生了新招數,租客或為此承擔更大風險,值得警惕。與此同時,尚有部分租客因住房租賃企業缺位導致的押金租金不退、額外扣款、預支付降級、征信逾期、貸款被拒等問題,依然未得到有效解決。

律師提醒租客,應審慎判別簽訂“租金貸”合同,謹防套路陷阱,遠離不規范中介。

轉嫁風險,套路“租金貸”招數升級

一般而言,“租金貸”模式多指住房租賃企業向第三方金融公司抵押租客信用,金融公司預先把整期租金付給租賃企業,再由租賃企業交給房東,租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

據業內人士透露,租賃企業通常會截留貸款,再以季付或月付方式延遲付款給房東,并將資金用于擴張、裝修等其他用途,導致自身杠桿率較高、資金運作不規范等問題。一旦租賃企業爆發資金問題,功能缺位,將造成金融公司、房東、租客三方面的風險與損失。

在實際操作中,因為貸款計入租客征信記錄,且涉及租賃企業、房東、租客、金融公司四方,“租金貸”往往被租客拒絕。部分租賃企業采取了隱瞞實情,以“內部流程”為借口獲取租客手持身份證照片等隱私信息的手段,誘導簽貸,使得“租金貸”變“套路貸”。

近期,多位北京達人寓的租客向人民網房產反映,達人寓誘導“押一付三”的租客換成“押一付一”,實質上是為租客辦理“租金貸”。而已經使用“租金貸”的達人寓租客,則被要求重新簽訂貸款合同。與以往不同的是,本次租金貸款直接發放到租客個人賬戶,再由租客轉給達人寓。

租客王元告訴人民網房產,新合同是通過達人寓的微信小程序簽約,放貸方是笑臉金融。“達人寓只說‘押一付一’可以減輕租戶壓力,我們當時覺得還不錯,弄完了才發現是貸款。”他說:“資金先到我們賬戶,然后我們被要求一次性把貸款轉到達人寓公司賬戶。”

業內人士分析,通過這種周轉手段,租賃企業將債務風險轉嫁給了租客。

由于此前租客并不直接接觸租金貸款,租賃企業出現問題后,金融公司有義務協助租戶解決被房東趕出后停止還款導致的征信問題。但新的支付方式中,租賃企業與金融公司之間不存在制約關系,即無論后續情況如何,租戶都需要按約還款,且憑借租客個人力量,更難尋回轉給租賃企業的租金貸款。

達人寓回復人民網房產稱,針對工作人員隱瞞貸款、誘導簽貸行為,達人寓已要求合作的金融公司不得向租賃工作人員發放辦理貸款的獎勵,并要求工作人員盡到告知租客實情的義務。

據人民網房產了解,“租金貸”招數升級并非孤例,部分通過北京昊園恒業房地產經紀有限公司租房的租客,提供了與晉商消費金融有限公司簽訂的貸款合同,合同內容顯示,晉商金融發放的貸款資金由借款人自主支付給昊園恒業。

租客提供的電子合同照片顯示,放款平臺將貸款資金直接發放到租客賬戶,并由借款人轉給租賃企業,租客全權承擔還款責任。

合同內容顯示,租客不得以任何商品/服務糾紛為由拒絕償還貸款。

合同還特別約定,“租客知悉、理解并確認晉商金融與昊園恒業無任何廣告、保證或經銷關系,在租客與昊園恒業產生糾紛時,租客應當與昊園恒業自行協商解決,概與晉商金融無關,且租客不得以任何商品服務糾紛為由拒絕償還貸款本金及相關費用”。

“如果租賃企業破產了,收不到房租的房東會將租客清退,租客沒房子住、沒辦法找回剩余租金貸款的同時,還不得不繼續向金融公司還款。”上述業內人士表示。

北京隆安律師事務所房產律師馬玉珍表示,公寓企業誘導租客簽訂貸款合同,侵犯了租客的知情權。他說,不排除員工操作不規范,泄露租客個人信息的可能。馬玉珍提醒租客,注意審慎提交資料,認真判別合同內容再簽名。

租賃企業缺位,租客維權難

“去年11月,寓見公寓資金鏈出了問題,房東收不到租金就把我們趕出來了,本以為這事已經結了。但這個月莫名被貸款平臺劃扣了2萬3千多元,我查了征信才知道,寓見的貸款還在,且逾期了6個月,導致我的房貸都批不下來。”上海寶山區寓見公寓租客林達已經被“租金貸”困擾了半年,她告訴人民網房產,簽合同時都是管家(寓見工作人員)操作,根本不知道自己背上了一筆貸款。

寓見公寓租客提供的截圖顯示,“租金貸”合同并非租客簽字,退租多月后,金融公司依然劃扣租客資金。

經過與上海寓見的收購方麥家公寓、貸款的資金發放機構晉商金融多次溝通,林達稱,晉商金融拒絕退還多扣的租金,征信方面,因租賃關系已經實際終止,晉商金融答應協助她清除貸款逾期記錄,期限為兩個月。

復盤事件始末,林達發現,寓見員工替她操作的貸款合同僅使用了不具備辨識度的電子簽章,她甚至懷疑這份貸款合同是否合規。

馬玉珍表示,如果租客確實能夠證明貸款合同并非自我真實意思表達,可以提起訴訟,申請撤銷貸款合同。“但這個很難實現,畢竟租客不太可能保留充足的證據用來推翻書面貸款合同。”他說。

和林達有相似遭遇的租客不在少數,北京租客小強建立的租戶溝通群,涵蓋了超1萬名“租金貸”維權租客。人民網房產調查發現,因公寓管理方資金遇困或中介跑路陷入“租金貸”繼發困境的租客,遭遇了被房東清退、無法向租賃企業要回租金及未發生的房租、需要繼續繳納不知情情況下簽署的貸款、終止還款的租客征信逾期、消費受限等經歷。

多位北京昊園恒業租客告訴人民網房產,他們與昊園恒業溝通無效后,紛紛采取了報警、向法院起訴等措施。警方認為昊園恒業對租客的失職屬于經濟糾紛,未予立案;法院判決后,強制執行因沒有可執行財產無法繼續。部分在2018年12月從昊園恒業獲得退租條的租客,通過聯系晉商金融,解除了征信逾期記錄,押金與租金仍無法退回。“我們現在普遍聯系不上昊園恒業的工作人員,有沒被工作人員拉黑的租客聯系上了,對方也說已經不是昊園恒業的員工。有人陸續找到昊園恒業位于北京的多處辦公點,已經人去樓空。”租客說。

昊園恒業租客提供了退租交接表及退租后第三方貸款平臺依然未結清照片。

人民網房產多次撥打昊園恒業工商登記信息中的手機號碼,其中接通的一位工作人員確認收悉采訪函,截至發稿,未有回復。

北京市天地昊房地產經紀有限公司租客王維東建立的維權溝通群包含300多位租客,2019年1月曾于北京西城公安分局集體報案,目前未有進一步動態,租客聯系不到天地昊工作人員。

北京財盛達資產管理有限公司的租客向人民網房產反映,因財盛達2018年11月強制要求租客由向晉商金融還款改為向財盛達交租,導致租客征信逾期。目前財盛達工作人員已無法聯系,收購方奧南雅舍(北京)房地產經紀有限公司表示不承擔相應責任,并要求租客續租一年,否則不予退還押金。

與此同時,蘇州樂棧公寓、北京溫馨屋房地產經紀有限公司、北京雙強志遠房地產開發有限公司的租客,也有人遭遇了相似的問題,租賃企業失聯或不承擔責任,租客征信逾期與資金損失比較普遍。

人民網房產多次撥打上述6家企業工商信息上登記的電話,并逐一發送采訪函,蘇州樂棧和北京財盛達工作人員得知采訪訴求后,否認了與企業的關聯性,其余企業截至發稿未有回復。

梳理發現,上海寓見、北京昊園恒業、北京財盛達、北京溫馨屋、北京雙強志遠5家租賃企業辦理“租金貸”的貸款出借方均為晉商消費金融有限公司。為了了解晉商金融如何判斷貸款合同的合規性、如何把控租賃企業提取資金的風險、怎么退回多扣款項及協助租客清除被動因素導致的征信逾期記錄,人民網房產向晉商金融發送了采訪函。

晉商金融董事會辦公室已確認收悉采訪函,但截至發稿尚未回復。

打破困局,專家呼吁加強監管

租賃企業為什么熱衷于對“租金貸”動手腳?“租金貸”的發展如何解局?

曾任我愛我家集團控股公司副總裁的胡景暉向人民網房產表示,長租公寓核心資產價格過高,年化收益率低,缺乏有效的融資渠道,于是,市場催生了“租金貸”。而套路“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯配,杠桿高、風險大,放大了長租公寓市場的資金杠桿,而風險則被嫁接到租客與房東身上。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為,長租公寓爆雷與過度使用“租金貸”資金高價收購房源,導致長租公寓入不敷出有關,也與租金貸監管不嚴,被挪做它用有關。

存在各種弊端與風險的同時,還有專家指出,作為一種金融創新方式,問題并不在“租金貸”本身,而是因為在使用過程中缺乏有效的監管。應當充分意識到"租金貸"在房屋租賃行業存在的積極作用,滿足運營主體的合理融資需求。

隨著大城市房價走高和年輕人才的不斷流入,房屋租賃需求也逐漸增加。尤其是臨近畢業季,號稱“拎包入住”“分期付款”的長租公寓吸引了不少在大城市打拼的高校畢業生,適當的金融支持有利于緩解他們的房租壓力。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,監管層需要加強租賃市場金融風險的管控。比如可以適當提取一部分資金進行監管,類似等價于房客一個月租金的貸款資金,這樣有助于防范各類租賃合約違約后的風險。

實際上,針對風險頻發的套路“租金貸”, 2018年下半年以來,全國多地相繼發文規范“租金貸”業務。

北京多部門要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;上海要求小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與租賃企業合作開展個人“租金貸”業務;重慶整頓違法違規“租金貸”行為,嚴禁中介機構強迫、誘騙承租人簽訂“租金貸”;海南規定住房租賃企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務……

去年8月,中國銀保監會要求進一步完善差別化房地產信貸政策,嚴禁“首付貸”和消費貸資金流入房地產市場等違規行為,堅決遏制房地產泡沫化。今年1月,銀保監會再次要求,堅持不懈治理金融市場亂象,進一步遏制違法違規經營行為,依法處置高風險機構,嚴厲打擊非法金融活動,維護金融市場穩定,同時推動房地產長效機制建設。

“政府并不是盲目打壓‘租金貸’業務,而是強調了規范操作的概念。”嚴躍進認為,從各地的政策來看,一是要求租房合同文本中必須具有向租客明確提示“租金貸”風險的條款,二是直接將長租公寓企業與“租金貸”業務剝離。

“‘租金貸’有利有弊,不能因噎廢食,做好風險防范,將公寓企業與‘租金貸’進行有效剝離即可。同時,還需要向租客提示風險,通過建立資金池保證專款專用,將‘租金貸’的資金用于房東房租支付。”趙秀池建議。

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